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Un dossier de prêt est bon quand il est complet, cohérent et lisible sur quatre axes : votre identité, vos revenus, vos comptes et votre projet. La banque ne juge pas seulement vos revenus : elle juge la façon dont l'ensemble se tient.

Il n'y a pas de bonne réponse universelle : la banque convient à un dossier simple avec une relation déjà établie, le courtier à un dossier qui gagne à être présenté à plusieurs établissements ou qui demande un accompagnement.

Un courtier reçoit vos pièces, vérifie votre dossier, le met en forme, le présente aux banques, négocie les conditions et vous accompagne jusqu’au déblocage des fonds. Il est rémunéré seulement si le prêt se fait, et jamais avant le versement des fonds.

Une banque demande toujours quatre familles de pièces : votre identité, vos revenus, vos comptes et votre projet. Le détail dépend de votre situation et du bien financé.

Aucune loi ne fixe un apport minimal. En pratique, la plupart des banques attendent que vous financiez vous-même les frais annexes de l’achat : frais de notaire, garantie et frais de dossier. Au-delà, chaque euro d’apport réduit le montant emprunté et donc la mensualité.

Votre capacité d'emprunt est le capital qu'une banque peut vous prêter pour que la mensualité, assurance comprise, reste sous 35 % de vos revenus nets. C'est un point de départ, pas une réponse : la banque regarde aussi ce qu'il vous reste pour vivre et la solidité du dossier.

Un prêt immobilier est refusé le plus souvent pour une cause précise : endettement, apport, reste à vivre, incidents sur les comptes, situation professionnelle ou projet. La plupart se corrigent, en quelques jours pour certaines, en quelques mois pour d'autres.

Le taux d'endettement est la part de vos revenus nets consacrée au remboursement de vos crédits, assurance comprise. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent le maintenir sous 35 %, avec une marge de flexibilité limitée à 20 % de leur production de nouveaux prêts.

Un frontalier emprunte en France comme tout résident, mais ses revenus en francs suisses sont convertis avec un cours prudent, et la banque demande des pièces propres à son statut : permis G, certificats de salaire suisses et attestation de résidence fiscale.

Sans bulletin de salaire, la banque reconstitue vos revenus à partir de vos bilans ou déclarations de résultat et de vos avis d’imposition, sur deux ou trois exercices. Les règles de fond sont les mêmes que pour un salarié ; ce sont les pièces et la lecture des revenus qui changent.