Comment calculer sa capacité d'emprunt, et pourquoi ce n'est pas suffisant ?

La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos crédits en cours, de la durée du prêt et de son taux. Elle se calcule en deux temps : d'abord la mensualité que vous pouvez supporter, ensuite le capital que cette mensualité permet de rembourser sur la durée choisie.

La mensualité supportable est encadrée. En 2026, la décision du Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques que le taux d'effort de l'emprunteur, c'est-à-dire l'ensemble de ses charges annuelles de crédit, assurance comprise, rapporté à ses revenus annuels, ne dépasse pas 35 %. Les revenus retenus sont nets avant impôt ; les charges comprennent la future mensualité et celles de tous vos crédits en cours.

Prenons un exemple pédagogique, avec des hypothèses volontairement simples. Un emprunteur seul gagne 3 000 € nets par mois et n'a aucun crédit en cours. Nous retenons, à titre d'hypothèse et non de prévision, un taux d'intérêt de 3,5 % sur 25 ans et une assurance de 0,30 % par an du capital emprunté.

1. Calculez la mensualité maximale

   35 % de 3 000 € donnent 1 050 € par mois, assurance comprise. Avec un crédit auto de 200 € par mois, la mensualité disponible tomberait à 850 €.

2. Retirez l'assurance

   Avec l'hypothèse de 0,30 % par an, l'assurance d'un prêt de 200 000 € coûte environ 50 € par mois. Il reste donc environ 1 000 € pour le capital et les intérêts.

3. Convertissez la mensualité en capital

   Avec l'hypothèse de 3,5 % sur 25 ans, environ 1 000 € par mois hors assurance correspondent à un capital d'environ 200 000 €. Sur 20 ans, aux mêmes hypothèses, la même mensualité totale ne permet plus d'emprunter qu'environ 173 000 €.

4. Ajoutez l'apport, retirez les frais

   Le budget d'achat est le capital emprunté plus votre apport, moins les frais de notaire, de garantie et, le cas échéant, de courtage.

Le seuil de 35 % est un plafond, pas un objectif, et deux emprunteurs au même taux d'endettement ne présentent pas le même risque. Celui qui gagne 2 000 € et consacre 700 € à ses crédits garde 1 300 € pour tout le reste ; celui qui gagne 6 000 € et consacre 2 100 € en garde 3 900 €. C'est ce que mesure le reste à vivre : ce qui demeure chaque mois une fois toutes les mensualités payées, en euros et non en proportion.

Aucun texte ne le fixe : chaque banque applique son propre minimum, qui dépend du nombre de personnes au foyer, de la région et de sa politique. Pour l'estimer, partez de vos revenus nets, retirez la future mensualité assurance comprise et vos crédits en cours, puis comparez le résultat à vos dépenses incompressibles : alimentation, énergie, transport, assurances, garde d'enfants. Si l'écart est mince, la banque le verra dans vos relevés avant même de faire le calcul.

À mensualité égale, allonger la durée augmente le capital empruntable, mais aussi le coût total du crédit et de l'assurance. En 2026, la durée est plafonnée à 25 ans par la décision du Haut Conseil de stabilité financière, avec une tolérance de deux ans de différé pour une construction, un achat sur plan ou des travaux représentant au moins 10 % du coût total. Le tableau reprend l'exemple précédent, aux mêmes hypothèses.

La capacité d'emprunt répond à une seule question : combien. La banque en pose trois autres : à qui, sur quelles bases, pour quel projet. Un emprunteur à 30 % d'endettement avec des découverts répétés, un apport d'origine floue ou une période d'essai en cours peut se voir refuser ce qu'un autre, à 34 %, obtiendra avec des comptes tenus et un contrat stable.

Relisez donc votre dossier sur ses quatre axes : identité, revenus, comptes, projet. La capacité d'emprunt vous dit quel bien viser ; la qualité du dossier dit si la banque vous suivra.