Taux d'endettement à 35 % : comment le calculer, et quelles exceptions ?

Le seuil de 35 % n'est pas une habitude des banques : c'est une règle. Le Haut Conseil de stabilité financière, l'autorité chargée de prévenir les risques pour le système financier, a fixé par sa décision du 29 septembre 2021 deux critères pour les crédits immobiliers : un taux d'effort qui n'excède pas 35 %, et une durée qui n'excède pas 25 ans. Cette décision s'applique aux prêts décaissés depuis le 1er janvier 2022 et reste en vigueur en septembre 2026.

Le texte parle de « taux d'effort » ; le langage courant dit « taux d'endettement ». C'est la même chose : le rapport entre les charges annuelles d'emprunt, assurance comprise, et les revenus annuels. La précision « assurance comprise » compte : une assurance chère peut faire basculer un dossier au-dessus du seuil.

Le calcul se fait sur votre situation future, une fois le prêt accordé : tout ce que vous rembourserez chaque mois, comparé à ce que vous gagnez. Les revenus retenus sont nets avant impôt ; les revenus variables, locatifs ou d'activité indépendante sont généralement retenus en partie ou lissés sur plusieurs années, selon la banque.

1. Additionnez vos revenus nets mensuels

   Salaires nets avant impôt, pensions, revenus d'activité indépendante lissés. À deux, additionnez les revenus des deux emprunteurs.

2. Additionnez vos mensualités de crédit en cours

   Crédit auto, crédit à la consommation, crédit renouvelable utilisé, autre prêt immobilier conservé. Une pension alimentaire versée s'ajoute en général aux charges.

3. Ajoutez la future mensualité, assurance comprise

   Prenez la mensualité du prêt envisagé et ajoutez la cotisation d'assurance emprunteur mensuelle. C'est ce total qui entre dans le calcul.

4. Divisez les charges par les revenus

   Le total des mensualités divisé par le total des revenus, multiplié par 100, donne votre taux d'endettement.

Prenons un couple aux revenus nets mensuels de 3 200 €. Il rembourse un crédit auto de 200 € par mois et envisage un prêt immobilier dont la mensualité, assurance comprise, serait de 900 €. Ses charges de crédit futures s'élèvent donc à 1 100 € par mois.

1 100 € divisés par 3 200 € donnent 34,4 % : le dossier passe sous le seuil de 35 %, de justesse. Le reste à vivre, ce qui demeure après les mensualités, est de 2 100 € pour le foyer. Si ce couple soldait son crédit auto avant de déposer le dossier, son taux d'endettement tomberait à 28,1 % : un petit crédit en cours pèse lourd, 200 € par mois représentant ici plus de six points.

La décision du Haut Conseil de stabilité financière prévoit elle-même ses exceptions, précisées par deux décisions ultérieures, en juin et en décembre 2023. Elles ne créent pas un droit pour l'emprunteur : elles ouvrent une marge aux banques.

Dépasser 35 % ne ferme pas la porte, mais la rend étroite : la banque devra puiser dans sa marge de flexibilité, et elle le fait pour les dossiers qu'elle juge par ailleurs solides, en priorité pour une résidence principale. Un dossier à 37 % avec des comptes tenus a une chance ; le même avec des découverts n'en a guère.

Avant de compter sur cette marge, agissez sur ce que vous maîtrisez. Solder un crédit en cours est le levier le plus direct ; réduire le montant emprunté, par l'apport ou par un bien moins cher, en est un autre. Allonger la durée, dans la limite de 25 ans, baisse la mensualité mais augmente le coût total ; comparer les assurances emprunteur peut suffire.