Indépendant, TNS, auto-entrepreneur : quelles pièces et quelles règles pour un prêt immobilier ?
Dernière mise à jour : 12 septembre 2026
Sans bulletin de salaire, la banque reconstitue vos revenus à partir de vos bilans ou déclarations de résultat et de vos avis d’imposition, sur deux ou trois exercices. Les règles de fond sont les mêmes que pour un salarié ; ce sont les pièces et la lecture des revenus qui changent.
En bref
- La banque retient une moyenne de vos revenus sur deux ou trois exercices clos, pas le dernier mois.
- Les pièces centrales sont les bilans ou déclarations 2035 et 2031, les avis d’imposition et un extrait d’immatriculation récent.
- Le taux d’effort reste plafonné à 35 % des revenus, comme pour tout emprunteur (HCSF, 2026).
- Une activité de moins de deux ans peut être financée, mais plus difficilement : la tendance compte autant que le niveau.
1Pourquoi la banque étudie-t-elle un indépendant différemment ?
Un salarié présente un revenu fixe, versé chaque mois par un tiers. Un indépendant présente un revenu qui dépend de son activité, varie d’une année à l’autre et n’est connu qu’à la clôture de l’exercice. La banque ne le juge pas moins légitime ; elle cherche à en mesurer la régularité.
C’est pourquoi elle demande plusieurs exercices : deux exercices clos sont généralement le minimum, trois donnent une vision plus sûre. Une activité plus jeune peut être financée si vous veniez du même métier en salarié, ou si un co-emprunteur apporte un revenu stable.
Autre différence : le chiffre d’affaires n’est pas le revenu. La banque retient ce qui reste après charges, cotisations et impôt.
2Quelles pièces fournir selon votre statut ?
Identité, domicile, comptes et projet : ces pièces sont les mêmes que pour tout emprunteur. Ce qui change, ce sont les justificatifs de revenus et d’activité, selon votre régime fiscal et votre forme juridique.
| Statut | Pièces de revenus | Pièces d’activité |
|---|---|---|
| Micro-entrepreneur | Déclarations de chiffre d’affaires des deux dernières années, deux derniers avis d’imposition | Attestation d’immatriculation, attestation de vigilance URSSAF |
| Entrepreneur individuel au réel (commerçant, artisan) | Deux ou trois derniers bilans avec liasse fiscale, déclarations 2031, deux derniers avis d’imposition | Extrait d’immatriculation de moins de trois mois |
| Profession libérale | Deux ou trois dernières déclarations 2035, deux derniers avis d’imposition | Attestation d’inscription à l’ordre ou à l’URSSAF, extrait d’immatriculation |
| Gérant majoritaire de SARL ou EURL (TNS) | Bilans et comptes annuels de la société, procès-verbaux fixant la rémunération, deux derniers avis d’imposition | Extrait d’immatriculation de la société, statuts à jour |
| Président de SAS ou SASU (assimilé salarié) | Bulletins de salaire, bilans et comptes annuels de la société, avis d’imposition | Extrait d’immatriculation, statuts, procès-verbal de rémunération |
3Comment la banque calcule-t-elle votre revenu ?
La méthode la plus courante est la moyenne du revenu net des deux ou trois derniers exercices. Si le dernier exercice est nettement inférieur aux précédents, beaucoup de banques retiennent ce dernier chiffre plutôt que la moyenne : une baisse pèse plus qu’une hausse. À l’inverse, une progression régulière est un bon signe, même modeste.
Pour un micro-entrepreneur, deux lectures coexistent : le chiffre d’affaires après l’abattement forfaitaire de l’administration fiscale, ou le revenu réel reconstitué à partir des charges effectives. Pour un gérant de société, certaines banques ajoutent une part des dividendes à la rémunération, d’autres non.
Une fois le revenu établi, la règle est la même pour tous : vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus et la durée du prêt reste limitée à 25 ans, selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière en vigueur en 2026.
4Dans quel ordre préparer votre dossier ?
Les pièces d’un indépendant dépendent souvent d’un tiers, l’expert-comptable en premier lieu. Commencez par celles-là.
Demandez vos liasses à votre expert-comptable
Bilans, comptes de résultat et déclarations 2035 ou 2031 des trois derniers exercices, au format PDF.
Téléchargez vos pièces fiscales et administratives
Avis d’imposition des deux dernières années depuis votre espace en ligne, extrait d’immatriculation de moins de trois mois, attestation de vigilance URSSAF.
Réunissez vos relevés de comptes
Trois derniers mois de vos comptes personnels et de votre compte professionnel, pages complètes : la banque regarde les deux.
Rédigez une courte note d’activité
Ce que vous faites, depuis quand, pour qui vous travaillez, comment votre activité a évolué et pourquoi. Une demi-page suffit.
Vérifiez la cohérence de l’ensemble
Le revenu déclaré doit se retrouver sur l’avis d’imposition et sur les relevés. Une incohérence non expliquée coûte plus qu’un revenu modeste.
5Quelles erreurs fragilisent un dossier d’indépendant ?
Les refus tiennent rarement au statut lui-même, mais à des signaux lus sur les relevés et les liasses : compte professionnel régulièrement à découvert, dettes fiscales ou sociales en retard, dépenses personnelles réglées depuis le compte de l’activité, dernier exercice en baisse sans explication.
Dernier point : la rémunération que vous vous versez doit être visible. Un dirigeant qui laisse tout en réserve dans sa société présente un revenu faible aux yeux de la banque, même si l’entreprise est prospère. Anticipez cette lecture un ou deux exercices avant votre projet.
Questions fréquentes
- Peut-on obtenir un prêt immobilier avec moins de deux ans d’activité ?
- C’est plus difficile, mais pas exclu. La banque s’appuiera sur votre parcours antérieur dans le même métier, sur un co-emprunteur au revenu stable ou sur un apport plus important. Un premier exercice clos avec un résultat positif aide beaucoup.
- Qu’est-ce que la déclaration 2035 ?
- C’est la déclaration de résultat des professions libérales et des activités non commerciales soumises au régime réel. Elle indique les recettes, les dépenses et le bénéfice de l’année. La déclaration 2031 est son équivalent pour les commerçants et artisans.
- La banque regarde-t-elle le chiffre d’affaires ou le bénéfice ?
- Le bénéfice, c’est-à-dire ce qui reste après charges et cotisations. Le chiffre d’affaires sert à comprendre l’activité, pas à calculer la mensualité possible.
- Les dividendes comptent-ils comme revenus ?
- Selon la banque. Certaines retiennent une part des dividendes s’ils sont réguliers sur plusieurs exercices, d’autres ne comptent que la rémunération. Demandez la règle appliquée avant de déposer le dossier.
- Faut-il un expert-comptable pour emprunter en tant qu’indépendant ?
- Ce n’est pas obligatoire, mais des comptes établis par un professionnel sont mieux acceptés. Un micro-entrepreneur sans comptable présente ses déclarations de chiffre d’affaires et ses avis d’imposition.
- Comment savoir si mon dossier d’indépendant est complet avant de le présenter ?
- Partez du tableau de cette page et cochez les pièces de votre statut. Sur Prelia, vous déposez vos liasses, avis d’imposition et relevés, et vous obtenez une lecture de votre dossier sur quatre axes, dont les revenus, avant de l’envoyer à un ou plusieurs courtiers.
Sources
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